> Журнал > Блоги > Персональные записи > Как купить квартиру и не платить риелтору?

Как купить квартиру и не платить риелтору?

30.06.2017 17:12     Просмотров: 580     Комментариев: 23     

Собстна, я написала эту статью для сайта моей работы... но мне подумалось, что это будет интересно и более широкому кругу читателейличная жизнь{#} ибо сейчас риелторы хотят какие-то совсем нереальные суммы за свои услуги, а услуги зачастую заключаются в размещении плохоньких фото и описания квартиры на сайтах объявлений... и все...а просят от 200 тыс. руб. и выше...

... картинок нет, букафф многА{#}

----------- 

Покупка квартиры на вторичном рынке имеет определенные «подводные камни», в которых покупателю хорошо бы разбираться самостоятельно, а не доверять безоговорочно риелтору, чтобы потом «не было мучительно больно».

По какими основаниям квартира была получена в собственность: куплена у предыдущих собственников, приватизация, вступление в наследство (дарение, завещание).

Если квартира имеет внушительный список бывших владельцев, попросите нынешних хозяев показать вам оригинал договора купли-продажи с предыдущими собственниками и внимательно, не спеша почитайте, на каких условиях и гарантиях была куплена квартира. Иногда в ДКП встречаются очень странные, если не сказать больше, условия, которые таковыми на первый взгляд не выглядят…

В договоре в обязательном порядке должны быть указаны (и приложены) правоустанавливающие (договоры купли-продажи, дарения, мены, приватизация и др., вступившие в законную силу решения суда, вступление в наследство) и правоудостоверяющие (свидетельство о праве собственности) документы предыдущего собственника, подтверждающие его право собственности и право распоряжения данной недвижимостью.

В случае, когда квартира перешла в собственность нынешнего продавца (его семьи) путем приватизации (а именно так большая часть продаваемой сейчас «вторички» и стала собственностью), покупателю следует ознакомиться с договором приватизации. И обратить особое внимание на количество участников приватизации, наличие/отсутствие несовершеннолетних и/или недееспособных, размеры долей и самое главное – наличие/отсутствие отказавшихся от участия в приватизации в пользу другого члена семьи.

Если в договоре приватизации указано, что кто-то из членов семьи продавца отказался от приватизации, то… на этом ваша покупка должна закончиться, не успев начаться! Потому что «отказники» имеют законное право на пожизненное проживание в квартире, независимо от того, кто является ее собственником (ст. 558 ГК РФ). И, несмотря на неоднократные попытки, оспорить это право в судебном порядке еще никому не удалось, так как ВС РФ встал на сторону «отказников». Даже если продавец покажет вам нотариально заверенный отказ «отказника» от проживания в данной квартире, подтвердит, что он уже снят с регистрационного учета, т.е. не имеет ни малейшего отношения к продаваемой собственности – не верьте! Пока «отказник» жив, он может в любой момент прийти и жить в вашей квартире!

Еще одно основание получения прав собственности на квартиру – вступление продавцом в наследство.  В право наследования квартиры он может вступить единоличным наследником или в составе других наследников одной очереди. В первом случае покупателю следует посмотреть свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом на имя продавца и свидетельство о собственности на квартиру, где основанием для его выдачи будет указано это свидетельство.

Во втором случае для законной продажи квартиры все наследники должны отказаться от своих долей в пользу одного наследника – в нашем случае это продавец. Отказ от доли в наследстве (не путать с отказом от вступления в наследство) обратной силы не имеет, так что покупателю можно не беспокоиться, что спустя время наследники предъявят свои права. Отказ от доли в наследстве и переход всей квартиры в пользу продавца оформляется судебным решением, которое и будет основанием для выдачи свидетельства о собственности.

Итак, изучаем следующие документы:

- договоры (купли-продажи, дарения, мены, приватизации)

- свидетельство о праве на наследство

- судебное решение о переходе долей в квартире от других наследников (если они есть)

- свидетельство о праве собственности на квартиру (с указанием правоустанавливающих документов)

Выясняем, кто зарегистрирован (прописан) в квартире на момент продажи

Для этого запросите у продавца финансово-лицевой счет или выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, зарегистрированные в квартире на текущую дату. В идеале в квартире должен быть зарегистрирован только продавец и/или другие дееспособные собственники, если квартира находится в долевой собственности. Если есть выбывшие жильцы, внимательно читайте, куда именно они выбыли – особенно вас должно насторожить выбытие на постоянное место регистрации в ПНИ, дом для престарелых или иное медико-социальное учреждение. В этом случае нельзя исключать, что права этих жильцов не были нарушены тем или иным образом, поэтому лучше поискать другую квартиру.

При продаже квартиры с участием несовершеннолетних собственников и/или зарегистрированных несовершеннолетних членов семьи требуется согласие на сделку от органов опеки и попечительства. Не забудьте спросить у продавца данный документ. В случае его отсутствия в дальнейшем сделка купли-продажи может быть оспорена в связи с нарушениями жилищных прав несовершеннолетнего.

Изучаем следующие документы:

- финансово-лицевой счет, выписка из домовой книги

- разрешение от органов опеки на сделку купли-продажи (при его наличии)

Долги по ЖКХ, справки из ПНД/НД, обременения, совместное имущество и прочие существенные мелочи

Все вышеперечисленные документы не вызвали у вас никаких сомнений? Значит, самое время запросить у продавца справку об отсутствии задолженности по ЖКХ и электроэнергии. Будет не лишним проверить подлинность этой справки. Продавец может легко «оставить» вам свои долги, а энерго-ресурсоснабжающая компания может основательно потрепать вам нервы, пока вы будете доказывать, что это долги прежнего собственника и к вам не имеют никакого отношения.

Справочки из псих-и-наркодиспансера подтвердят «здравый ум и твердую память» продавца, а для покупателя станут лишним доказательством его добросовестности.

 Конструктивные изменения в квартире (при их наличии) должны подтверждаться разрешительными документами от соответствующих организаций.

Так же не забудьте запросить у продавца полную выписку из ЕГРН по квартире – сличите площадь квартиры, адрес, кадастровый номер, ФИО собственника (собственников, их количество и размеры долей) с теми, что указаны в вышеперечисленных документах. Обратите внимание на раздел «наличие/отсутствие обременений» - чаще всего это ипотека, но встречается и запрет на регистрационные действия (арест) в качестве обеспечительной меры по решению суда.  Вопрос снятия ипотечного обременения при продаже квартиры решается через банк легко и достаточно быстро, а вот снятие ареста – это реально сложно…

Еще один существенный момент: квартира может быть имуществом, совместно нажитым супругами в браке и владеть они ею могут на условиях совместной собственности.  В этом случае от одного из супругов требуется нотариально заверенное согласие на продажу квартиры. При отсутствии этого согласия уже купленная вами квартира может стать предметом раздела общего имущества супругов (ст. 34, 38 СК РФ), если вдруг через полгода-год супругам придет в голову реально… или не очень… развестись.

Имейте ввиду, что срок исковой давности к требованиям супругов о разделе имущества составляет три года, который начинается не с даты развода, а с момента, когда один из супругов узнал о нарушении своих имущественных прав.

Изучаем следующие документы:

- справка об отсутствии задолженности по ЖКХ/электроэнергии

- справки из ПНД и НД

- расширенная выписка из ЕГРН

- разрешительная документация на конструктивные изменения (при их наличии)

- нотариальное согласие одного из супругов на продажу квартиры

Читаем договор купли-продажи внимательно и не верим риелтору на слово

Сами понимаете, риелторское агентство, даже крупное, несет ответственность за юридическую чистоту вашей сделку только на бумаге. По факту покупателю самостоятельно… а в 99 случаях из 100 с помощью дорогостоящих юристов… приходится защищать в суде свое имущество от посягательств третьих лиц.

Поэтому внимательно читайте документы, изучайте законодательную базу и не верьте на слово тем, кто будет уверять «да не переживайте, все будет хорошо!». Потому что хорошо будет, но не обязательно, что именно у вас.

Ключевые слова:  
Ярмарка Мастеров - ручная работа, handmade
 

Отлично! Забрала в избранное. Буду изучать так как время от времени приходится сталкиваться! {#}

Ольга Терлецкая ☼роспись посуды☼
Буду рада, если эта инфа Вам поможет)

Ольга, спасибо! Пригодится!

Ольга Терлецкая ☼роспись посуды☼
Пожалуйста)
Ольга,огромнейшее спасибо за статью!!!в избранное!!!
Ольга Терлецкая ☼роспись посуды☼
Рада помочь)

Оля! Спасибо, что делитесь своим опытом!

Ольга Терлецкая ☼роспись посуды☼
У меня личный опыт только самостоятельной покупки дома и участка, но в целом все похоже. А эта статья собрана на основе изучения форума юристов по недвижке....в основном квартиры. Люди такие косяки творят, когда покупают, что волосы дыбом...

Ольга, спасибо! Замечательная инструкция для людей, которые хотят купить то что хотят, сберечь свои нервы и деньги, и не идти на поводу у риэлторов! Я оцениваю эту статью, как человек , который участвовал и в продаже, и конечно, в покупках квартир для членов семьи. Уже есть опыт.

Ольга Терлецкая ☼роспись посуды☼
Да, риелторы сейчас стали не только дорогие... они всегда такими были... но и ленивыми. Пока не пнешь - не полетят( мы когда квартиру покупали, то в итоге нашли её сами, риелтор только руками позволила и стонала, что нам ничего не нравится из её вариантов. Поэтому дом и участок решили купить сами, благо я люблю изучать законодательство и неплохо ориентируюсь в ГК РФ. Я даже ДКП сама составила, потому что тот, который мне прислал риелтор продавца, был ни о чем. Так он еще спорил со мной, мол да зачем это прописывать, это же не важно...
Ирина Редина Украшения из камней

Да, именно, всегда ленивыми. Первый раз столкнулась с ними на покупке квартиры для дочери, давно это было, у меня и компа своего не было, только у мужа, да и до того момента я ни разу не подходила к нему. Заключили с риэлторской, очень известной, компанией договор, конечно, я объяснила все параметры нужной квартиры, через какое-то время получила список адресов, при ближайшем ознакомлении и просмотром конкретных мест на карте, ни одна квартира не подходила по моим параметрам, просто потерянное время. Обещали еще список, но у меня не было просто терпения ждать, да и кто может влезть мне в мозги и понять что я хочу, хотя я и подробно объясняла, я быстро попросила мужа показать мне как пользоваться компом, быстро довольно нашла квартиру, договорилась, посмотрели, все разузнали о документах, позвонили риэлторам. Да, они сопровождали сделку, за это мы и заплатили, но мы тогда отказались им платить за поиск квартиры, они вообще ничего не сделали, даже не слушали меня, по моему.

Да, дочь, до сих пор очень довольна.

Далее, при последующих куплях-продажах, уже почти все делали сами, поиск всегда на мне, нашли для сопровождения сделок, через знакомых, риэлтора, который по своим каналам проверял документы и организовывал подписание документов и передачу денег.

* Сlutch & Co *

Ольга , ОГРОМНОЕ спасибо !!!

Ольга Терлецкая ☼роспись посуды☼
Пожалуйста)

С некоторых пор, захожу в ваш блог, Ольга, что-бы узнать "вести с усадьбы" {#}Ну так хочется узнать, что вы уже успели сделать со времени переезда. Как вы строите свою мечту. Посочувствовать и порадоваться вместе с вами. Хочется, ну может и совсем коротеньких, репортажей со стройки. Это я вспоминаю ваши сборы, для выезда из мегаполиса.

Спасибо! Очень нужная информация просто и доступно! В избранное на случай приобретения недвижимости image

Похвально, но много ошибок и пробелов, и часто весьма существенных. Велика вероятность по этому алгоритму 1. не купить квартиру вообще, 2. купить проблемную юридически квартиру . Вероятность 50%

{#}Спасибо! Тем более ,что риэлторы разные бывают .У меня была знакомая риэлтор, в прошлом владелица своего агентства ,проводящая обучение . Несколько лет она жила в сарае на конюшне, так удачно обменяла свою квартиру{#}

Спасибо за труд! Там столько подводных камней. Ужс! Если покупаешь вторичку ипотекой, то банк вроде проверяет чистоту сделки ( квартира то пока его))) но все только поверхностно. Если ...вдруг...то ТЫ теряешь и деньги и квартиру. Да! Еще справка из психдиспансера не помешает ))) или действующие права продавца))) А то...и оттуда может бахнуть)))))

Татьяна (skazkavpodarok)

вот! кстати, про справку из психдеспансера без улыбки. у меня подружка так налетела. квартирку покупала у милой бабули. квартирка чистейшая! как её бабуле по молодости дали от завода, так она там одна и была прописана. детей прописывала к мужу. никаких отказников от приватизации. один приватизатор - бабуля. всё отлично!

ага... детки бабули признали её недееспособной на момент совершения сделки... упс! квартира возвращена дочери бабули, как законному опекуну. по решению суда, стоимость квартиры по документам ( а все её как правило указывают заниженную ... ) теперь выплачивается с пенсии бабули... 25% от пенсии в месяц...

Анна и Марина ПРАВИЛЬНЫЕ ПРЯНИКИ (mak11)

И такие случаи совсем не редки. А еще может прилететь от "незаконнорожденных детей" ....тоже вступивших в наследство. Поди знай про это, когда сам "виновник" ни сном ни духом.

Шаг 1 из 3: Создание магазина

Откройте собственный онлайн-магазин в несколько простых шагов и зарабатывайте любимым творчеством
Как будет называться магазин?
Какой у него будет web-адрес?

Шаг 2 из 3: Регистрация

Укажите контактные данные для своего магазина. Уже есть аккаунт?
Введите email
Придумайте пароль
Укажите свой город
< Назад

Шаг 3 из 3: Проверка email

  • Магазин
  • Регистрация
  • Проверка email
Остался завершающий шаг! Мы отправили Вам письмо, перейдите по ссылке в нем, чтобы подтвердить свою почту и начать работу с магазином.
Если письмо не пришло — можем отправить еще раз